每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺

9月25日，由每日经济新闻主办的“2023第十三届中国价值地产年会——大模型建筑新未来”在深圳举行。

在“后住宅时代房地产新模式探索”圆桌对话环节，深圳市公寓租赁行业协会会长、绿景集团地产事业部副总裁甘伟，纵横百富企业管理集团有限公司创始人、CEO赖国强，明源云副总裁呼军锋，快手房产全国运营中心总经理罗培杰，吉宝中国SUR（可持续城市更新）资产运营总监汪志生等嘉宾，围绕“在行业转轨过程中，哪些新的模式和新的技术最值得关注？”“如何用这些新生事物服务于现在的行业？”等议题展开讨论。

圆桌对话现场 图片来源：每经记者 张建 摄

“科技为我们提供了房地产变革的创新手段”

过去20年，说起房地产，它一定就是住宅开发。但近年来房地产发生了很大变化，长租公寓、物业管理、资产管理以及带货直播，种种方面、种种业态已经多元发展。

罗培杰表示，过去的房地产市场主要依赖于高增长和高发展，但现在旧的模式已经不再适用。与此同时，经过20年的发展，房地产增量开发的黄金时代已经过去，现在是存量流通的黄金时代。

“整个房地产产业链条正在发生变化。近年来整个地产结构在发生变化，以中介或渠道为代表的房地产交易服务平台在产生一些结构性变化，话语权有些改变，产业链条渠道在进行重构。”

综合快手的大数据来看，罗培杰认为未来有两个确定趋势：第一，房地产内容的线上化，这是衣食住行最难被互联网生态进行改造的行业；第二，消费者越来越趋向做一个简单的消费决策。

呼军锋认为，对房企来说，面向未来行业，有三个明显的新业务模式值得快速探索切入，一是城市更新赛道；二是资管赛道；三是产业赛道。因此，地产、物业等领域应用新技术的空间较大，但应用新技术需要找到合适的场景并考虑投入产出比，从而在这些不同业务上实现应用。

赖国强则认为，企业之所以要进行改变，最大推动力来自于客户的变化。

“现在，我们的客户已经发生了改变。我们刚入行的时候，只要有土地，设计的户型也说得过去，基本就可以卖得不错。但现在销售情况非常惨淡，我们很难再用过去的逻辑来解决现在的问题。因此，我们必须了解客户的需求。随着客户年轻化，他们的需求也变得更加务实，他们不会随意购买一套房子，如果你的房子达不到他们的期望，他们一定不会买单。这就是为什么我们需要做出改变的原因。”

他指出，“科技为我们提供了解决房地产行业中每个环节创新问题的手段。我们需要通过科技和新的模式来实现整个价值链的重新塑造，而每个环节的重新创新将带来新的机遇和发展前景。”

“房地产业依然会有前景，不能用旧瓶来装现在的新酒。”赖国强说。

甘伟表示，新技术、新模式在传统新房市场中的运用，其实主要是从供应端来服务需求端的。虽然这些新技术、新模式可以提升和优化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服务，但它们并不能直接激发或引领需求。因此，我们需要考虑的是如何利用这些新技术、新模式来更好地满足和激活需求端，而不是仅仅依靠它们来激发或引领需求。

在新的存量市场或者与目前主流市场不同的市场中，技术和新模式可能会成为推动市场发展的关键因素。例如在长租公寓等新兴行业中，适合行业发展的技术和模式可能会成为行业的核心竞争力和未来发展的关键因素。

“我们需要理性看待传统行业和新兴行业之间的区别，采用不同的引导方式和策略，以便在这个过程中找到取舍和合适的方向和内容。”甘伟说。

汪志生则以吉宝为例指出，可持续城市更新业务是公司未来重要的战略转型方向，它包括四个方面：可持续资产的升级、可持续设施的服务、资产运营和绿色租赁以及企业服务。以可持续资产升级和可持续运营为核心，提升资产的净营业收入，进而提升资产的保值增值能力，也能够为投资人和企业打造底层绿色资产和碳资产，进而提升企业的ESG表现。

“数字化能力应满足企业数据驱动业务需求”

各行各业现在都在追求高质量发展，房地产细分行业中的高质量发展，应该怎么做？

赖国强表示，有两个赛道值得关注，一是公寓类运营，二是产业仓储运营。

事实上，非居住类资产一直存在空置和闲置的问题。这种价值链是特别重要的，市场上需要有足够的团队和基金，以及足够耐心来等待这个市场的成长。因为以前市场太好了，许多开发商并没有注意到这些非居住类资产的重要性。

“我跟一些开发商聊过，他们告诉我，一个区域有两百多个非居住类资产一直没有被盘活，这主要是因为以前报表数据很好看，所以没有引起他们的注意。但现在大部分的报表都显示出需要挤出空间，现在必须对这些资产进行盘活。而且对于一些小业主来说，他们也有存量资产需要盘活。”

那么，如何一起做好盘活？很重要的一点是需要有足够基金。目前市场上的投资人基金团队开始将目光转移到细水长流的现金流回报上，不求回报很大，但必须安全稳健。

“细分市场的发展需要非常专业和纯粹，我们要准确把握政策红利，真正做到盘活存量资产。最近我看好这个细分市场的发展前景，我相信未来会有更多机会和发展空间。”赖国强说。

甘伟表示，“未来的房地产行业将发生巨大变化，未来市场将由增量主导转向存量主导，最终转变为由存量主导的市场。这个过程中，行业的角色将发生巨大变化，这也是下一个赛道可能会朝哪个方向发展的信号。”

房地产下半场，大家需要做出一定的转变。这个转变可能是传统的我们做转型，也可能是新冒出来的新锐企业、行业、品类。管理本身的价值在于各个品类的专业程度。“目前，我们缺乏各品类管理的专业人才，需要解决在商业、写字楼、公寓和酒店等细分领域的特定问题，以及管理产业园和仓储用地等。”

“目前，我国商品房的年化回报率约1.5%，远低于我们的利率。因此，如果我们要真正考虑REITs，任何一个品类都需要有一个很好的回报，才能达到资本的要求。能否算账、能否退出，都是在投和管中创造价值后实现变现的过程。这是真正与国际接轨的、以房地产为核心的市场逻辑。”甘伟补充道，

汪志生表示，围绕高质量发展，吉宝也在转型，从以前的多元化企业转型致力于成为具有强大运营能力的另类实体资产管理和运营商。“转型过程中，我们也设定了目标，到2030年，实现整个基金管理资产规模达到2000亿新币。”

为了实现这一目标，“我们充分利用了在全球包括中国的资产管理经验，致力于投资更多可持续发展解决方案领域，以及进行投资和创新。通过这种方式，我们的主要目标是推动可持续发展，包括建立可持续的基金和投资平台，从而能够实现基金管理规模的快速、可持续拓展。”

罗培杰也以快手为例表示，可以从AI大模型看到三个细分市场的方向：一是物业智慧社区的平台承载人；二是科技智能硬件和整个算法平台；三是线下承载房地产交易服务的平台承接人。

“整个快手现在AIGC的数字人技术还是非常成熟的，我们现在本身做的事并不是用流量做置换，更多是希望看到房地产大的垂类孵化，让更多开发商能够转型线上内容平台。”罗培杰说。

呼军锋指出，在新周期下，行业发展的基础原理发生了变化，迫使企业的商业模式从过去的“资本驱动”转变为“经营驱动”；组织能力也从“下放权力”到各个部门转变为“逐步回收”整体管理；管理体系也从“单一业务能力”转向“一体化经营能力”，这对房企数字化能力提出了新的挑战。

在过去行业周期中，数字化能力更多地被强调为对业务需求的支持、提升业务管理的规范性，以及对业务风险的及时预警。然而，当前或未来，对于数字化的需求已经超越了仅仅建立业务规范的范围，它需要真正支撑着项目的运行，推动公司的健康发展以及良性经营。数字化能力需要为公司经营者提供服务，满足数据驱动业务的需求，实现业务与经营的联动，最终实现理性、高效、闭环决策的内在要求。

“在当前的住宅市场中，蛋糕的大小有限，我们只能通过不断加强内部管理，修炼或者抓住管理红利时代的机会，争取更多的份额和利润。”呼军锋说。