8月31日，降低存量首套房贷利率靴子正式落地。根据最新的政策，房贷利率下调主要有两种方式：

1、发一笔新贷款替代高利率的原贷款

2、直接修改贷款合同，把利率调低

这两种方式，都需要向银行提出申请。虽说9月25日才开始接受申请，但考虑到广大房贷人的迫切需求，所以建议从现在开始，你就可以电话骚扰你的贷款经理了！

需要注意的是，政策只针对“首套房”。如果你的房子是“二套房”，房贷利率是没有办法享受打折政策的。

最受关注的，当然是利率打折的具体幅度。

遥想上一次存量房贷打折，央妈直接大手一挥砍到8折。而这一次，好像给大家布置了一道“非常绕口”的阅读理解……

好多人把政策原文盘了一整晚，都快盘出包浆了，愣是没看懂：

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

简单说吧！你的房贷利率，可以降到买房当时所在城市的“利率下限”。

一、所在城市的“利率下限”究竟是什么？

9月1日，中国人民银行江苏省分行发布了各市首套房贷利率政策下限！2022年5月18日至今，为LPR-20BP！

其中，南京的利率政策下限分为2档：

1、2019年10月8日至2022年5月17日，首套房住房贷款利率下限为LPR；

2、2022年5月18日至今，首套房住房贷款利率下限为LPR-20BP。

这意味着，南京的存量房贷利率，下调后的利率不能低于LPR-20BP。（具体利率调整幅度由借贷双方协商确定）

那么根据利率政策下限，南京买房人在今年9月25日后，有3种申请调整的状况：

1、贷款合同时间为2019年10月8日至2022年5月17日，可申请调整的首套房贷利率不得低于2023年9月新发布的LPR。

当前最新的LPR报价为8月20日发布，5年期及以上LPR为4.20%，如果9月不变，那么这个申请利率下限就是4.2%！若9月有调整，则按照最新发布的相应变化。

2、贷款合同时间为2022年5月17日至今，可申请调整的首套房利率不得低于2023年9月新发布的LPR-20BP。

这部分房贷客户，需要做调整的不多，主要为2022年5月前后，下限调整期间存在签约时间差的客户，确保能降至最新利率下限，若9月LPR不调整，则为4.0%！

3、贷款合同日期早于2019年10月8日（当初的利率为基准利率4.9%上浮计算）：这部分房贷客户，要么转成了LPR浮动利率（参考第一种情形），要么是选择了固定利率。

二、南京的存量首套房贷利率下调，究竟能省多少钱？

举例说明一下：

以南京首套房利率最高的2021年下半年为例，当时的5年期LPR是4.65%，银行加点155BP，房贷利率计算公式为：LPR+135BP=6.2%。

而现在，此类高位站岗的买房人可以向银行申请置换房贷，执行“利率下限”也就是：LPR=4.2%，相当于原本银行的加点155BP全部被砍掉了。

简单算一笔账：

200万商业贷，30年等额本息，利率6.2%，月供为12249元，总利息241万

200万商业贷，30年等额本息，利率4.2%，月供为9780元，总利息152万

两者一对比，月供少了2469元，总利息少还89万左右。

三、南京楼市是不是要触底反弹了？

近期楼市的政策面利好频出，继前几天出台“认房不认贷”政策之后，楼市又迎来了重磅利好组合拳出台。

8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；

二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于加20BP，大幅下调40BP。

目前南京已经有三家银行开始响应首套和二套最低首付比政策了，相信不久南京会有更多的银行加入降首付的行列之中。

同时8月31日晚，中国人民银行 国家金融监督管理总局又发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

可以说金九银十的开局就是王炸，降首付降利率这一套政策组合拳，在过去十年可以说是

最炸裂的。

很多买房人肯定在想南京楼市是不是要触底反弹了？

想要触底反弹，南京楼市必须要经历“救市政策触底-观望情绪触底-楼市触底”

这是南京楼市想要全面复苏反弹必定要经历三个阶段，首先是政策救市政策触底。

救市政策触底怎么解释：只要利好政策一直出台，相信民众对于买房的情绪肯定会出现转变。至于打垮买房人观望情绪的究竟哪条政策，这个并不重要，重要的是楼市一日不复苏，救市政策就不会停。

观望情绪触底怎么解释，当救市政策已经触及买房人底线了，相信很多原本观望的买房人会立即跑步入市。

有人肯定会说买房人手上没钱怎么买房？

我打个比方，如果你知道明天哪只股票要涨停，今天你会不会想方设法借遍所有能借到的钱去买入。

所有的一切不在于你有多少钱，而在于你敢不敢买入~

楼市触底我就不多做解释了，只要买房人积极入市，楼市肯定是触底反弹了。

随着政策救市力度持续的加码，南京楼市必然会触底反弹，而且会越来越清晰。

但是请注意，如果没有中国经济复苏的保驾护航，涨上去的房价，也会再次跌下来。

看懂大势，买房不迷糊！