摘要:后续影响还有待观察
千呼万唤的杭州楼市新政终于来了。
10月16日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》(简称“杭六条”)。限购区域从之前的9区,大幅缩小到上城、拱墅、西湖、滨江等主城四区,面积范围缩小了近九成。
其中,身为亚运会主场馆所在地的萧山奥体板块,和刚刚发布了杭州城市新中心中轴线设计方案的未来科技城,这次都被划为非限购区域,房子随便买,而且最低只需要二成首付。至于限购四区,限购套数也仅根据你在限购区拥有房产的情况来定。也就是说,即便你在杭州其他区域已经买了房,但只要在四区没房,或者本地人只有一套房,依然可以继续买。
此前,南京、郑州、武汉、福州等部分新一线城市已经全面解除了楼市限购。跟他们相比,“杭六条”虽仍有保留,但考虑到这些城市中,杭州楼市的资金总量最大,所以尽管放松的幅度不是最大,但激起的影响却未必小于上述城市。
事实上,“杭六条”公布当天,各种微信群里就流传温台金义等地人携款北上,钱江世纪城部分售楼处门口停满浙C、浙J牌照汽车的消息了。虽然尚不能断定,此举能否将令杭州楼市由冷转热走出谷底,但其影响似乎正在显现,且影响范围并不局限于杭州楼市。
众所周知,杭州土拍出让金额常年位居全国前列。这一方面是因为,跟北京、上海等成熟都市不同,杭州尚处于城市扩张期。伴随每年几十万外来人口的持续涌入,各种住房、商业、交通等基建需求不断增长,各方面都要用钱。
另一方面,杭州制造业又不十分发达。2022年全市规上工业营收仅2万亿出头,不及苏州、上海的一半,也低于宁波、无锡等长三角城市。全国排名12位,落后于杭州总的GDP位次。而这也导致来自工业部分的税收相对较少,土拍资金成为杭州政府重要的收入来源。
即便是今年上半年这样的楼市环境,杭州的卖地收入也超过了1000亿元,而同期的上海、广州、西安、成都、苏州、南京、天津、深圳等一线、新一线城市,土地成交金额(包括商地)分别为596亿元、592亿元、475亿元、445亿元、385亿元、380亿元、307亿元、304亿元,仅有杭州的一半甚至三分之一。
正因如此,所以杭州对于楼市调控,一向以精准细分著称,很少搞一刀切,生怕将楼市彻底打趴。毕竟从2011年至2015年,杭州楼市曾阴跌数年,累计跌幅近40%,造成的冲击至今记忆犹新。即使我们将观察的时间维度拉长到10年,也不难发现,杭州楼市并没有想象中的那么疯狂:
新房方面,2010年,杭州新房均价25840元/平方米;10年后的2020年,杭州新房均价31384元/平方米,十年只上涨了21.46%。
二手房方面,2010年5月,杭州二手房均价22066元/平方米;到了2020年5月,杭州二手房均价也才27049元/平方米,十年上涨了22.58%。
可以说,如果没有后面的G20峰会和杭州亚运会,杭州的房价乃恐怕还要再趴一会。
2023年下半年以来,杭州楼市热度有所回落。刚刚过去的9月份,新房住宅成交面积80.63万平方米,成交规模虽环比增长,但仍低于上半年各月成交水平。二手房市场也表现不佳,9月份共成交4130套,环比下降12.1%。市场观望情绪浓郁,房价更是持续承压。来自克尔瑞的数据显示,9月杭州商品房成交均价29046元/㎡,环比下跌12.26%,同比下跌8.24%。
楼市疲软,对于还处在大建设、大开发阶段的杭州,显然不是好事。所以从去年开始,杭州多次放松调控,民间也早有传闻,亚运会后将会有进一步的楼市新政。
“杭六条”的出台,首先对于工作生活在杭州的人们,尤其那些没有落户的常住居民是一大利好。此前,这部分人只被允许在杭州购买一套住房,遇到房子太小需要改善、子女上学需要置换时,就必须先卖掉手头唯一的房产,然后才有资格参与摇号或购买二手房。这期间不仅需要外出租房,能否摇上号也是个问题,既麻烦又充满不确定。
现在好了,不仅萧山余杭不限购了,主城四区的限购条件也大幅放松。如果刚来杭州时,你在萧山余杭上车了套刚需房,如今孩子到了上学年龄,就可以继续在上城、拱墅、西湖等教育强区再买一套房,这无疑满足了很多人的置换改善需求。
其次,它也将间接影响周边其他城市的楼市。众所周知,浙江素来藏富于民,而民间的资产很大一部分会通过置业购房形式沉淀。相比老家三线城市,人们更青睐像杭州、上海等大城市的房产。哪怕是在杭州楼市调控最为严格的那几年,也不乏有人组团前往青山湖买楼的情况,那是杭州主城唯一不限购的区域,当时青山湖的房价一度被炒到2万多元每平方米,很大一部分得归功于这些外来购房群体。
此次杭州放松楼市调控,可能会吸引更多来自浙江省内其他城市的购房者。这不仅将影响杭州楼市,也势必冲击当地楼市。考虑到这些地方的楼市至今没有起色,大量本地资金远走省城,势必进一步拖累本地楼市的复苏。
另外,“杭六条”的出台也标志着新一线城市的房地产松绑已基本到位,下一步就得看一线城市的了。
考虑到目前的经济环境和市场氛围,楼市要想整体走出低谷,恐怕还需要一段不短的时间。更大的可能是,以此为分水岭,一二线城市的楼市随着调控放松,最终走出谷底,迎来新一轮周期。而广大三四线城市则始终在目前的行情中徘徊,并成为当地楼市的新常态。