近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称通知），提出居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，以此推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

“此项政策将使更多的购房人享受到首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。”住房和城乡建设部相关负责人表示。在政策利好的加持下，楼市的购房需求能否得到有效释放？

山西太原市民在售楼部选购商品房。（图片由CNSPHOTO提供）

“认房不用认贷”可满足部分居民住房需求

2016年年初的时候，张悦丽和丈夫在北京市丰台区购买了一套两居室。“这是我俩人生中的第一套房子，拿到房本的那一刻，觉得在北京终于有了自己的小家。”

然而，随着孩子出生，原本宽敞的空间变得越来越狭窄。“为了孩子以后能健康成长，接受到更好的教育，换一套更大的房子是我们这几年中最紧要的事情。”张悦丽告诉中国商报记者。

据了解，目前在北京购买普通住宅，首套房最低首付比例为35%，二套房最低首付比例为60%。

“二套房的首付太高，想要置换的话，相当于全款买房了。我和家人算了一下，把现在这套住的房子算上，还有几十万元的缺口。我从去年就开始关注买房政策，翘首以盼等待着和二套房有关的政策出台。”谈起近期发布的“认房不用认贷”政策，张悦丽告诉记者，“终于看到希望的曙光了。我们的计划是未来把父母接过来住，能够帮忙带带孩子。如果这个政策能落实下来，我们置换房子的压力也会小一些。”

北京我爱我家房地产中介机构的工作人员对记者表示：“这次推出的政策主要针对的是换房群体，通过降低首付比例，让有换房想法的人能换得起房子，从而提高换房改善群体的交易量。同时对于刚需买房的群体而言，政策的发布也给了大家一个积极的信号。”

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，这是一个利好的政策信号。

“首先，这项措施让首次改善或有改善需求的群体获得了购房机会。从影响面最大的群体里来看，应该是针对一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市改善需求相对旺盛，迫于自己在认贷方面的劣势，短期内无法改善居住条件。既然不用认贷了，那么就有助于这类城市的首次改善、改善市场的主流需求进一步释放。其次，上述城市的改善需求更多的是置换型需求，也就是需要卖一套再买一套。同样，因为改善需求要置换房子，必然需要更多的首付款，因此，卖掉的那套在当前市场环境下的性价比相对来讲会高一些。”张宏伟表示。

房地产调整优化政策频出

近期，有关部门曾多次就房地产市场发展情况表态。7月24日召开的中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在建筑企业座谈会上明确提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议强调，要落实好“金融16条”，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

近一个月以来，有部分城市出台了房地产市场优化政策。8月3日，河南郑州发布支持房地产市场平稳健康发展的15条措施，提出要调整首套房贷利率下限，落实“认房不用认贷”政策，同时暂停执行限售政策；8月25日，浙江嘉兴发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，宣布全面取消限购限售，支持所有居民家庭的合理购房需求。同时明确，首套房住房公积金贷款，最低首付款比例继续执行20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例按30%执行。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，三部门明确推动落实“认房不用认贷”政策，利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的群体，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

一线城市跟进政策概率较大

目前，大部分三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但部分一二线城市仍有限制政策。据记者不完全统计，北京、上海、广州、深圳、西安等一二线城市仍在执行“认房又认贷”政策。

北京麦田房地产中介机构的工作人员向记者解释：“‘认房又认贷’指的是，如果购买房屋，只要你名下有房或全国范围内有房贷记录，再次购买房屋就会被认定为第二套，以二套的标准去承担较高的首付比例和利率，其对外地有过贷款记录但本地无房和想要卖一套买一套的人群影响较大。”

王小嫱表示，值得一提的是，三部门推动“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着“认房不认贷”符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大。

谈到政策执行时需要注意的问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示：“一是，此次政策调整和过去不同，在‘一城一策’和城市主体责任实施的情况下，考虑到城市的差异性，不适宜国家自上而下统一部署，而是将政策的权限给到城市。将城市纳入到工具箱中，是否执行、什么时候执行，由城市裁决。二是，对于城市来说，地方政府要执行该政策，需要与当地的人民银行磋商，因为这项政策的权限不在地方政府，而在金融监管机构。进一步来讲，当地人民银行在执行该政策时，也会考虑到因城施策、‘一城一策’的情况。当地人民银行需要在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。三是，银行目前房贷额度充足，房贷依旧是优质资产。自去年四季度以来，房贷余额连续下行，对于银行资产质量造成一定的冲击。预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。”（记者 雷珂馨）

来源：中国商报