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七月中旬的时候央行高层就表示说，我们今年要力推存量房贷利率的下调。可是眼瞅着现在已经进入到九月份了，已经一个半月了，然而各大商业银行还迟迟没有拿出具体细则来。换句话讲，广大存量房贷客户还没有享受到政策利好。

当然，就在最近这几天，多家银行密集表态，说他们正在仔细研究制定细则，看看到底存量房贷利率能降多少。为什么中央层面推出这个政策之后，长达一个半月的时间广大商业银行几乎是无动于衷，还需要中央层面不断的给予压力，要求他们赶快出细则，他们现在才密集的出来表态？而且到目前为止，说实话，他们都只是在讲漂亮话，他们都只是说要研究这件事情，要准备推出这个利好，但是细则一家银行都没有出来。为什么？

很重要的原因就是广大的商业银行不愿意把口中这块肥肉给吐出来。今天我们处于一个低利率的时代，到银行去存款你连2%的年化回报都拿不到。当然了，贷款利息也很低，我不知道大家有没有这样的感觉？我们平时天天被各种各样的电话所骚扰，最近想借给你钱的机构是越来越多了，而且人家跟你讲利息特别低，低到什么状态？有的银行直接报价才3%。

可是前几年我们买房的人我们承担一个什么样的高利率？很多人的购房贷款利率高达5%以上，甚至如果你买的是二套房或者三套房你的利率上浮30%、40%，你有可能承担的是超过6%的年化利率，这个相当高。今天咱说实话，银行理财都不敢给你这么高的利率。而其他的投资渠道什么p2p、信托、基金，很多人都不敢做了，因此大把的人感觉到咱们确实房贷利率是太高了。

而另一方面，消费者感觉到房贷利率高，那就是银行的利润高。银行今天费尽心力找一大堆人打电话，3%的贷款都推销不出去，可是他们前些年的房贷利率是超过5%的，那真是躺着赚钱。所以当央行高层要求各大商业银行调低存量房贷的时候，他们是很不情愿的，到嘴的肥肉谁愿意马上吐出来，尤其是这个肥肉他们本来是可以一吃就吃30年的。

但是反过来讲，市场已经不一样了，我们倒是希望广大商业银行的决策者应当意识到一个问题，那就是今天我们处于一个低利率时代，如果你不主动调低存量房贷的话，如果你不主动调低存量房贷利率的话，那么会有大把的客户离你而去。

央行说的很清楚，今年以来有大量的人提前还贷，你们不考虑一下吗？为什么很多消费者要提前还贷？按道理讲这些消费者在购房的时候签的是长达25年、30年的贷款协议，他们知道你的利率多高，也做好了还贷很长时间的准备。可是现在很多人感觉到一股非常大的不公平，那就是明明已经进入到低利率时代，可是你还抱着当年的高利率不放，今天我们去存款连2%的利息都没有。

今天我们去贷款，你可以很轻易的找到3%的贷款利率，结果你还让我执行高达5%的房贷利率，而且一直行就要执行30年，虽然当时我们签订了合同，我们并不能反悔，但问题是当客观环境已经发生巨大变化之后，我们要不要重新来讨论一下房贷利率。尤其是你如果不跟我讨论，那我就提前还款，我现在凑点钱借点钱把你这个款还掉，我就不用背负这么高的利息了。

更何况市面上有很多人在建议已经购房者转商贷，什么意思？你现在可能没有那么多钱，没关系，他们可以帮你操作商业贷款。可以帮你操作经营性贷款，那些贷款的利息是很低的，然后你带来这一笔款的把你房贷还掉，你中间还能省下很多钱。

当然以往我们跟大家讲过这种转换，第一它是不合法不合规的。第二它是有很多风险和漏洞的，我们建议广大已购房者不要进行这样的操作。但问题是确实，如果你银行长时间的不降低已购房屋的贷款利率的话，那么就会使得很多人铤而走险。如果有很多人这样做的话，那就是一个双输的局面。

一方面商业银行的优质资产房贷，人家提前还了，你赚不到30年前了，由于你不愿意降低一点利润，导致人家直接把合同给你撕毁了。另一方面，广大转经营贷的客户实际上面临的风险也挺大，因为很多经营贷是要求一年归一次本的，你得找这个过桥资金去还，一旦贷款又无法发放怎么办？这也埋了很多雷。

这确实是一个双输的局面，所以我觉得央行在这个时候建议各大商业银行赶快把这个存量房贷给你调下来，这是要导向一个双赢的结局的。怎么讲？表面上看各大商业银行如果把这个存量房贷降一些，哪怕你就降10个基点、20个基点、30个基点，你是会少赚一些钱的。

但是生意从来都不是一锤子买卖，生意考虑的是长远。你把存量房贷降下来了，那么大量的已购房客户会算笔账，以往这个利差很大的情况下很多人禁不住诱惑要转经营贷，现在你把利差降下来了，利差并没有那么大，大家又觉得转经营贷有很多不可控的因素在，所以那干脆那我就不转经营贷，那我就继续履行我这份长达30年的房贷合同。

银行表面上讲是降低了利率少赚了一些钱。但是长远眼光看你维持住了30年的合同，你未来30年都可以躺赚。这个何乐而不为？当然了，你这么做也降低了已购房客户的还款压力，这确实是一个双赢的局面。

当然今天很多商业银行的人也在说，调整是很麻烦的，各个城市的政策不一样，以往有加10%的，有加20%的，有跟LPR的走的有固定利率的。所以他们需要挺长一段时间好好计算一下到底如何降，到底降多少。

我们理解他们在具体操作过程中有千难万难，但有一点我们真是建议广大商业银行千万不要以拖待变，不要存着说我拖几个月这股风就过去了，我就不用降利率了，我就照样能赚这个大钱。你要有这样的想法，只会把更多的客户推向别的银行的怀抱。

尤其是我们这是建议很多商业银行，有没有可能推出这种转贷业务，好比说有一个客户在a银行他的房贷30年，还款利率5.5%，有没有可能干脆你给他发放一笔房贷也是30年，你的利息只要4.5%。你这等于从同行中把这笔贷款给撬过来了，你提供的是低利率，但是你获得的是一份长达30年的合同。

这样的竞争其实是有利于你这个银行，也有利于购房客户。当然，它不利于原来那家银行，可谁让你在激烈的市场竞争中不作出变革?