近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布重要通知，内容涉及存量房贷利率、首付款比例等方面的调整，引发市场普遍热议，贷尤其是与老百姓息息相关的存量房贷利率调整更是引发广泛关注，新政策具体如何落地执行？将惠及哪些人群？对楼市的影响又将如何？
山东公布首套房利率下限
存量房贷利率调整是预料之中的事。当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷与新增房贷利差过大的问题引发关注。前期，不管是相关部门还是专家学者都进行过相关提示。
根据测算，本次存量房贷利率调整涉及约4000万借款人，利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。
中国人民银行有关负责人介绍，存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可以节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，并压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
然而，普通市民最为关注的还是存量房贷利率如何调整，尤其是对《通知》中提到的“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。”大部分群众并不十分明白。
近几天，各省市相继公布首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况，中国人民银行山东省分行发布了关于山东省各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况的公示。2018年10月8日至2022年5月14日，山东除了济宁市以外，执行LPR，2022年5月15日至今，执行LPR-20PB。济宁市2018年10月8日至2022年5月14日执行LPR，2022年5月15日至2022年10月4日，执行执行LPR-20PB，2022年10月5日至今执行LPR-30pb。
然而具体到各家银行，是否会执行利率下限，目前仍不确定。
市民咨询量增加
随着房贷政策调整的通知发布，市民对于自己的房贷如何调整十分关心。然而由于具体实施方案没有出台，普通市民仍然“一头雾水”。
海岱财经从淄博几家银行机构获悉，近日咨询利率调整的市民非常多，经常电话接连不断。“以前是咨询提前还贷的，现在都问利率调整。”淄博中心城区一家银行网点工作人员表示。
“看到新闻说是房贷利率要调整，但是不知道什么时候调，如何调，就抓紧问问贷款银行，但是他们也不确定，希望能尽快落实。”市民陈先生说。
就此，海岱财经咨询的上述几家银行机构，目前都不清楚具体的调整政策，具体实施方案要等总行确定。
9月3日，建设银行公布“存量住房贷款利率调整客户问答”，就客户关心的问题进行解答。关于利率调整，建行表示：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
业内人士分析认为，目前的房贷利率普遍按照LPR计算，依据各地市公布的利率下限，大部分存量房贷都是在LPR基础上调整，如此，对于前几年购房的客户来说，利率下降幅度会比较大，而对于近期新办理房贷的市民，调整幅度不会很大。
分析人士表示，这对老百姓来说是实实在在的利好，根据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。
政策如何影响楼市
政策调整将会对楼市产生怎样的影响？
对于不少房贷利率处于高位的购房者来说，降低存量房贷利率、减少利息支出，可以说是期盼已久。
而然，随着一线城市“认房不认贷”全面落地，二手房市场已经开始热起来。据报道，新政后的首个周末，北京无论是带看量还是成交量均较之前大幅增加。据中原地产研究院统计，9月2日北京二手房成交量大约为1200套，与前一个周六成交只有不到600套相比，上涨超过100%，但依低于2023年2月至3月同期的1500套以上水平。近日，上海二手房市场也明显活跃起来，挂牌量猛增，有中介一天新增2400套挂牌。
海岱财经对此咨询了淄博当地的二手房中介，多家中介表示，新政对淄博二手房市场的影响并不明显，咨询量和成交量没有啥变化。“本身咱们的政策没有一线城市那么严，政策影响传导到三四线城市需要一个过程，总体上肯定是预期比较乐观，但是能达到什么效果，还不好说，毕竟整体市场还是很平淡。”一家中介工作人员表示。
而对于新房市场，淄博一家房地产从业人员表示，虽然市场还没有发生明显变化，但是对未来比较乐观，随着政策落地实施，成交量肯定会增加，但是肯定不会出现以往“抢购”的局面。
分析人士认为，新政对于三四线城市的影响要弱于一二线城市，对刚需客户影响本来就小，主要还是影响改善型需求。但是目前主要问题是居民对未来收入没有信心，而确保经济增长，提升居民收入，这才是提振楼市的根本动力。
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