| 逸景翠园
｜四季和颂140平

史诗级救市之后，今天广州楼市，迎来了第一场盛宴。

两场土拍摇号，最受关注的无疑是127.9亿海珠上涌果树公园地块。

这是今年广州土拍最热门的地块之一，上周拍卖，吸引了16组竞买人鏖战一个多小时，竞价至85轮触顶。

刚刚，广州土拍杀疯了

今日拼运气，参与线上厮杀的16组竞买人，一共来了14组，包括8家央国企以及6个“生面孔”。

既有以珠江实业和广州地铁为代表的市属国企，也有中海、保利、招商、中铁建、中建四局等央企，可以说是神仙打架。

单个摇号主体，中签率仅为7%，想要抱得靓地归并不容易。

最终，中海成为了运气爆棚的大奖得主。

地块成交总价约127.9亿，折合楼面价5.2万/平（扣除政府性统筹用房）。

由此，海珠上涌果树公园地块，也坐实了「双料地王」的地位。

近128亿的总价，是海珠史上最贵的，广州TOP5；

5.2万/平的地价，位列全市第四，在海珠能与之一战的，也就只有时代大家了。

需要说明的是，价格还只是这块地的门槛之一，更考验开发商能力的，还有复杂的配建。

除了大头的商业，还有政府性统筹用房、回迁房、道路、绿地、河涌等，开发难度不小。

但是，大家还是来了。

这说明，政策放开之后，开发商对广州后市的看好。

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不要忘记了，5.2万/平的楼面价，意味着未来将来产品会定位在中高端，主打改善，这也很考验房企的开发、操盘能力。

今天拿地的中海，后续不知道会不会和其他央国企大咖合作。

今年广州诞生的摇号地块，不少也都是这么操作的，比如番禺迎宾路（南通亚伦+龙湖）、员村一横路（佛山南海雅置+保利）。

说起来，拍地之前，我们也交流了一圈，大多房企是希望3-4家来合作的，既能获取土储补仓，也能分摊风险。

而无论最终上果这块地由谁来开发，是否合作，相信都会给市场带来一些超预期的惊喜。

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说起来，海珠这块地之所以备受关注，除地段外，还有几个重要原因：

一是交通便利，隔壁就是广州大道，在建的地铁11号线在地块内部设有上涌公园站，2-300米处还有逸景路站，妥妥双地铁上盖；

二是环境好，万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园等，景观资源丰富；

三是配套全，除了周边的万达广场、合生广场等，自身还带商业，旁边教育用地，规划了15年完整教育配套，计划引入中大附小、中大附中。

第四点，也是最重要的一点，是地块周边库存压力较轻，潜在置换需求旺盛。

果树公园地块临近中大、客村商圈，附近有不少布匹市场、二手车市场等，存在一定客户基础，以及大量置业需求。

| 上涌果树公园地块

但片区新房供应并不多，货量也很有限。

在售的只有保利四季和颂和保利湖光悦色，都是偏改善的项目。

但前者体量很小（一共186套），产品为108-140平的三至四房，售价9万/平。

后者接近清货状态，在售120-200平的三至四房，售价8.5万/平。

当然，更远些还有广州地铁地产·珑璟台，计划推出1栋135-143平产品，吹风价9-11万/平，货量同样不多。

二手方面就比较密集了。

由于建成年代不同，品质不同等，均价大致可以分为3万+、4万+、5万+几个档位。

其中距离地块最近的逸景翠园，口碑一直不错，主要是因为学位强（逸景第一小学逸景校区），也是大社区，但楼龄接近20年，户型、配套设施相对落后。

但这也不妨碍项目交投的活跃，今年已经成交了20+套，目前业主放盘价5-7.8万/平（数据来源：贝壳）。

这样的一二手格局，也为地块未来转化的提供了很好的支撑。

区位好，配套全，没有太大的瑕疵，又有市场基础，只要产品不太差，相信是不愁卖的。

而之前我们也提到了，这块地在规划条件上就把鼓励高赠送的新规用上了。

不做高实用率产品，那就是罪该vans...

毕竟现在新房都在卷，实用率做不到接近100%，甚至是超过100%，都不好意思说自己是最新一代的网红产品。

这一点，地块附近的四季和颂，120㎡、140㎡户型，做得是比较好的。

这还是没用上新规的情况下。很期待上果地块，能做出让人直呼“血赚”的产品。

当然，最核心的，还是价格。

算上七七八八的配建及成本，地块实际可售楼面价为5.7万/平。

参考周边竞品定位，未来大概率也是打造中高端改善产品，售价可能会在8-10万/平这个区间。

不过，这只是大概的数值，有的房企资金成本更低，可能还能做到7字头。

如果将来项目在价格上多给点诚意，相信能吸引一大票卖一买一的群体，杀伤力会极强。

比如，房价按照8万/平，建面95平来算，800万不到就能上车市中心，大社区，三房，还是双地铁，有名校，有商业，这谁能不心动？

要知道，不少购房者在地块开拍之初，就“盯上”了这个项目。

在地块尚未摇号的这个周末，我们粉丝群中关于地块产品的讨论也很多。

而继认房不认贷后，上周广州降首付新政也正式落地了，相信会有更多的改善客关注到这里。