乐居财经 李礼 10月18日，国金证券发布房地产行业研究。

事件

　　据经济观察报 10 月 17 日发布的报道： 9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。 多个信源透露： 济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。

　　点评

　　多个二线城市已取消地价上限，后续多数城市有望跟进。 土地限价源于 2016 年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热，房价地价屡创新高， 2021 年 3 月自然资源部规定全国 22 个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让” 政策。 当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中， 首次规定了土地竞价上限，一般将溢价率上限设置为 15%。 而当前由于房企销售持续承压， 土地市场热度大幅下降， 1-9 月全国 300 城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到 4%-5%，流拍率重新上升至 20%左右， 因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。 根据经济观察报， 济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限； 多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容； 北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则，后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限， 同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销， 土地市场重新回归“价高者得”。

　　地价限制取消后， 房价限制亦将逐渐淡化或取消， 商品住宅将回归商品属性。 目前市场端地产销售持续承压， 土拍延续低迷趋势；政策端 8 月底以来中央和地方的政策频出， 高能级城市已陆续取消限购限售。 因此我们预计取消地价上限后， 房价限价也将逐渐淡化或取消， 届时商品住宅将更加市场化， 回归商品属性，这将带来：①商品住宅的商品属性更为凸显， 优质项目能通过价格的上涨产生财富效应； ②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。 正如我们在 8、 9 月外发的《 二线城市政策加速落地，四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调， 限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。

　　商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造， 共同促进房地产行业稳健发展。 十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给， 有利于缓解大城市的住房矛盾，让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉，促进地产链上下游的活力，并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑，有利于商品住宅回归市场化，使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下，产品力强的房企迎来新的销售机遇， 助力房地产行业实现健康发展。

　　投资建议

　　预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消， 商品住宅将逐步回归商品属性， 市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下， 市场销售分化加剧，产品品质高、 区位配套好、 有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐， 最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力， 重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及改善型房企。

　　风险提示

　　政策落地进度不及预期； 宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约。

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