8月31日晚间，人民银行和国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），亿万购房者千呼万唤的存量房贷利率加点下调终于落地。《通知》明确，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。为配合政策推进，截至9月2日，全国31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率政策下限情况。北京青年报记者发现，各地房贷利率水平差异很大，有一线城市近年来一路走高，有三、四线城市一路下行，现在已降至“无底线”，还有大批城市严格按照央行制定的全国标准。
存量首套房贷利率下限调整历史
有两个关键节点
根据各地人民银行分支行发布的信息，全国首套商业性个人住房贷款利率下限的调整大致可分为三个阶段：2019年10月8日前；2019年10月8日至2022年5月14日；2022年5月15日至今。两个关键节点是2019年10月8日和2022年5月15日。这两天都发生了什么呢？
2019年8月25日，中国人民银行发布公告：10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。2019年10月8日适用的五年期以上LPR为4.85%。在此之前，我国的房贷利率都是在央行基准利率基础上打折或进行一定比例上浮。2019年10月8日以后，房贷定价就与基准利率无关了。2018年1月1日以来，我国五年期以上的基准利率一直为4.90%。
央行当时还规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
2022年5月15日，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，即下调20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。通知同时提出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
事实上，金融主管部门对于首套房贷利率下限的调整并不止于以上两个关键节点。
2022年9月29日，人民银行和银保监会又联合发出通知，进一步允许符合条件的城市政府，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
今年1月5日，央行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
从各地发布的历史数据看，有些地区根据以上政策和自身实际情况进行了更为频繁的调整。
各地存量首套房贷利率下限差异很大
北京最高
从各地央行分支行发布的数据看，全国各地的存量房贷利率下限差别很大。
利率最高的是北京。自从2019年10月以来，北京的首套房贷利率下限一直是LPR+55个基点，无论央行标准和全国其他地区怎么调整，一直岿然不动。和北京一样坚定的还有广州和深圳，自2019年8月以来，两地首套房贷利率下限分别是LPR和LPR+30基点。广州和北京都没有公布2019年10月之前的利率下限。2016年7月13日至2019年10月7日这三年多时间里，深圳首套房贷利率从基准利率7折一路涨到95折。
同为一线城市的上海，最近几年调整频繁，且肉眼可见地一路走高。2019年10月7日前，上海首套房贷利率最低是基准利率9折；2019年10月8日开始变为LPR-20个基点；仅过了一个多月，自2019年11月21日起，就上涨了5个基点，变为LPR-15个基点；2020年2月21日开始，再次上涨5个基点，变为LPR-10个基点，2020年4月21日起，上涨10个基点，与LPR持平；2021年7月24日以来，上海的首套房贷利率下限为LPR+35个基点。
四个一线城市，目前首套房贷利率下限分别为：北京最高，LPR+55个基点；上海第二，LPR+35个基点；深圳第三，LPR+30个几点；广州最低，LPR。
相比一线城市的高位稳定，国内其他城市的首套房贷利率近年来都呈下行趋势。比如，天津，2019年10月——2022年5月，下限为LPR；2022年5月至2022年10月，降至LPR-20个基点；2022年10月至今，又下调20个基点至LPR-40个基点；沈阳，自2019年10月以来，一路从LPR降至LPR-20个基点，又降至LPR-40基点，现在是LPR-50个基点。
目前22个城市取消首套房贷利率下限
广东、湖北最多
北青报记者梳理央行各地分支行发布的信息发现，目前全国有22个城市处于取消下限的状态，包括：广东的惠州、韶关、肇庆、中山、珠海、江门、云浮、湛江、清远、汕头；黑龙江省的牡丹江市；辽宁的本溪；安徽的安庆、蚌埠；湖北的武汉、襄阳、宜昌、荆州、十堰、恩施、荆门；湖南的株洲。不难发现，以广东和湖北两省的城市为主。
今年4月，央行有关部门负责人披露的数据显示，今年3月全国新发放个人住房贷款利率为4.14%，同比下降了1.35个百分点。当时有83个城市下调首套房贷利率下限后，所执行的下限与全国下限相比大概低了10个到40个基点。
而不久前央行发布的《2023年第二季度货币政策执行报告》显示，截至今年6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10~40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。
存量房贷利率下调幅度
该如何计算？
《通知》明确，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，均在调整范围之内。自2023年9月25日起，经借款人向承贷金融机构提出申请，调整方式有两种，一是由该金融机构新发放新贷款进行置换，二是双方协商变更合同约定的利率水平。
无论采用哪种方式调整，调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，借款人可参照问央行各分支行发布的历史数据来大致估算手中存量房贷是否还有调整空间。
如果存量首套房贷利率已是当时的利率下限，就无须调整；如果高于当时的利率下限，可以用实际利率的加点数减去下限的加点数。比如，有客户当年加了70个基点，而当地政策利率下限当时就是LPR，没有加点，那这名客户这次最多就可以降70个基点；如果当地利率下限当时是LPR加20个基点，那这次就可以下调50个基点，以此类推。当然，最终实际情况，还有待承办银行的细则和双方协商情况而定。
业内人士提醒，金融管理部门规定的是只利率下限。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”、以及各金融机构的实际情况进行细化，不同地区的不同银行可能不一样。
“认房不认贷”政策
会使部分存量二套房贷满足条件
值得注意的是，对于适用存量房贷利率调整的范围，《通知》明确，不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。
有权威媒体的报道指出，还有两种情况的存量二套房贷现在也可以申请下调利率。一是房屋购买时家庭名下没有其他住房，但因为曾经贷款买过房，被“认房又认贷”的政策认定为二套房办理贷款，现在地方政府又执行“认房不认贷”政策的；二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。 显然，这两种情况都与“认房不认贷”政策有关。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至目前，已有武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等多地落实执行，特别是北京、上海、广州、深圳四大一线城市目前已全部官宣落地。
北青报记者注意到，各地此次并未发布二套房贷利率的下限水平，但肯定都比首套房贷利率高出不少。此前全国二套房贷利率下限是LPR加60个基点，比首套房贷利率下限高60个基点，2022年5月之后，随着首套利率下限下降20个基点，二者差值提高到80个基点。
如何判断手里的存量二套房贷利率是否符合条件？该如何调整？还有待各家银行出台细则，建议大家提前准备好相关材料。自己无法判断的，也可以咨询经办银行。
由于二套房贷利率下限的加点数往往较高，符合条件的二套房贷调降空间比首套房贷会更大。
以北京地区为例，若市民张先生在2020年2月置换房产，卖一买一，只能享受二套房贷待遇，利率按下限为LPR（4.75%）+105个基点=5.8%，目前该房贷利率为LPR（4.2%）+105个基点=5.25%。在北京9月1日宣布“认房不认贷”后，张先生置换的新房可认定为首套房，按照2020年2月当地首套房执行利率下限LPR+55个基点计算，其房贷利率可下调50个基点，从当前的5.25%降至4.75%。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
