其实没谁会说某个时刻就一定适合卖房或者不适合卖房，尤其对个体房东而言，每位房东都有自己特殊情况
只是说相对而言这个十月似乎是我们明显感受到更适合卖房的阶段
尤其是相对于后面两个月，这个10月似乎是今年最后机会
随着跟中介互动越来越多，这种感觉越来越强烈
当然也不是说单纯体感或者跟中介聊了之后的感受
而是数据，通过对过往成交量、客户量
以及专属于这个2023年的两个特殊情况后
更加倾向于这个论断-如果你是真的想卖房的房东
那么这个十月可能是你最后机会
01
我去看了下过去成交，10月-12月往往是全年成交淡季
其实刚开始我也和各位一样只是一种体感，于是我去看了一些过去数据，如果体感以偏概全，那已经发生的成交数据应该不会骗人
我首先看了成交量
拉出2016年至今7年每月的成交套数，四季度确实一直以来都是全年的成交淡季
时间紧迫表格做的有点丑，但能说明问题就行
注：这里面2022年比较特殊，全年成交量158291套，但这只是10个月的成交，这样四季度成交占比会有偏差。于是我用158291套➗83%得出去年12个月都有成交情况下的数值（10/12=83%）
四季度按1/4年，也应该是25%成交量左右，实际数据可以看到
2016年来只有2020年比较特殊，其他年份都是小于25%的，尤其是2016年、2021年，四季度成交只占全年15%-16%
而且进入10月后，11月、12月就像坐了滑滑梯一样，逐月下滑，像2016年，还有去年
你说2023年会不会是另一个2016年或者2022年
后来我想了下这两年跟今年有没有什么共性，2022年就不说了，2016年是因为政策关系影响了二手成交走势
而2023年更多是一种成交周期的修复期，从2020年的成交高点到2021年的政策出台，此后两年的各月我们都很少看到超过2万套的成交
所以不用轻易类比今年可以对标过去的某年，只需要看清两点
整体背景就是修复期，成交基调不会变
二来眼下还正在进入全年低谷
所以你说是不是要狠狠抓住这个十月，哪怕是尾巴
02
不死心的我还看了更多数据，谁说成交量走低就能说明问题，市场这么复杂，除了成交，还有房东、挂牌、客户这些线索呢
除了成交量这个维度，我能想到第二个关键要素不是别的
是客户
四季度的客户池子都是怎么变化的，有什么数据可以比这个更能说明问题的
不过客户的数据有如天书，有谁知道客户池子的变化
曾经我们说过一些关于链家的数据，容许我再叨逼叨几句，防止还有没看过的同学
全市的二手房源，链家的挂牌率达到70%（最近听说这个数字已经涨到80%左右，不过佐证，还是以70%为准）
链家每月成交量占比全市成交量差不多20%左右
考察上海的二手数据，除了链家你还能从哪里看到覆盖率如此之高的样本数据
巧的是链家除了房源量、成交量数据，居然也有自己的客户数据
也是之前跟各位展示过的新增客户数据
当时说的这几年新增客户数据的变化，今天我们从其中的细分角度再去看
我们的新增客户数据里面，最后一个季度都是怎么变化的
2020年四季度已经在酝酿2021年上半年的疯狂，但是除此之外的
2019年、2021年、2022年，四季度新增客源多是全年低位
直白点说，年底前的客户池也是越来越少
而且一月低过一月
这是2022年的
这是2021年的
这是2019年底的
不出意外的话，接下来今年的时间里，客户会越来越少
同样不惊讶，但新奇，原来不仅体感，整体面数据确实都如此
03
今年还有一点比较特殊，上半年的时候我们预测过今年二手房会越来越难卖
这里面提到过一点今年其实是新房供应的井喷年
全年供应在8-10万套上下
我去搜下了今年目前为止这9批次一共的供应量，63600套
就拿供应底线来算，今年年底前可能还有2万套新房在路上，这对二手而言一如既往的挑战
就好比我最近看过的房子，一问房东为什么卖房，都是置换，一问买什么房子，一半都要去打新
有的今年2月就挂着，40平的面积挂390万，而上套同户型才310万成交，但房东不理，因为卖不到这个价格影响他打新
所以你懂么，原本不富裕的客户池里，在新房这还有一道截流
04
抓紧这个十月吧，尤其9月开始的认房不认贷政策
虽然劲已经过去，但好歹也算是正儿八经的买房窗口期
政策有效期没什么好预测的，但各位要知道，能发布出来的就能收回去，认房认贷是这样、认房不认贷也是这样
所以哪怕新政后的9月没有给我们太多惊喜，但这个10月也是相隔不远的政策月，同时也是政策窗口期的倒数第一个月
不浪费这中间的时间是每个想卖房房东应该坚持的
所以怎么说呢，无论是数据带来的紧迫性，还是政策带来的窗口期，十月都值得所有房东抓紧
05
之所以开启今天的话题，也是最近身边一位朋友正在挂牌想卖房
国庆期间就联系了中介，但无奈租客不让看，那时候我就催她说赶紧赶紧，不要错过这个10月
我心里就一直逼逼绕绕一句话这可能是她这套房子今年出手的最后机会，尤其对那种外环小户型来说
终于上周末我和她一起去把房子收回来了，她跟我说现在挂牌的还蛮多的，联系中介拍VR都得等上两三天
我回想了下数据，这个时候正是成交量下滑、房客比上升的时候，一切似乎已经有了预演...不过不管怎么说希望她能抓住这个十月，也希望在看这篇的房东们也是
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