土地推介 | 宁乡高新区:楼市多重重磅利好,金洲迎来高速蜕变期,楼市抄底好时机

时事新闻2023-09-30 00:09:04无忧百科

土地推介 | 宁乡高新区:楼市多重重磅利好,金洲迎来高速蜕变期,楼市抄底好时机

宁乡高新区在政策宽松、长宁快速路、价格优势等利好下,是长沙下一个确定性投资机会板块,叠加近期出台支持性政策,将促进房地产市场发展迅速,近年多个品牌房企入驻,再加上区域内部房价、人口的驱动,楼市改善产品成为“刚性”需求。

abstract

一、栅格系统大数据落位价值

近期全国发展走势

楼市基调宽松,政策带动释放改善需求

目前楼市正处于市场调整新周期,中央与地方各级政府近期关于楼市支持性政策频频出台,加速推动经济上行,带动需求端活跃。

宁乡多举措支持地产

楼市将迎重磅利好


9月17日,宁乡出台重磅房地产调整政策,涉及土地竞拍保证金最低比例下调、“认房不认贷”、个人住房贷款利率、首付比例下限调整、加大购房补贴力度以及鼓励房地产企业制定让利政策、加大营销宣传力度等方面。政策事关房企、购房者等均有重重利好,将充分调动市场主体积极性,有利于进一步释放购房需求。

认房不认贷多地落地跟进

“金九银十”行情有望复苏


同时在近段时间,中央大力推进“认房不认贷”,目前各地已陆续跟进,广州、深圳是首批跟进实施“认房不认贷”的一线城市,另外长沙已经落地,二套变首套将拉动购房置换,长沙跟进认房不认贷后一线案场有明显回暖,来访客群量有较大提升。政策出台带动需求增长,“金九银十”行情有望得到复苏。

降首付降利率激励换房需求端

改善需求有望释放


同期,中央出台降首付政策,首套首付比例统一不低于20%、二套首付比例统一不低于30%,主要利好一些首套、二套首付比例比2成3成高的一二线城市(此前主流比例3成,4成),三四线城市空间有限(此前已处于低首付低利率)。降首付后大幅度降低置业门槛,长沙楼市迎来政策利好。


历史上两成首付只出现过三次,全国楼市支持潮达到顶端,第一次在2003年,为了鼓励刚需买房,央行将首付比例降为20%,这更大程度刺激了国内购房需求,房地产市场也随之迎来新增长周期;第二次在2008年,为了应对金融危机的负面影响,央行再次将首付比例下调至20%,以促进房地产市场的稳定和发展,使得当时楼市出现了一波高速增长态势;第三次是2023年这一次,为加速促楼市稳经济,促进房地产市场加速回温。目前地价未形成大幅度上涨,正处于房企拿地补仓的好时机。


另外中央提出降存量首套房利率,随后已经有多家银行表态支持存量房贷利率下调,整体基调宽松。降存量房首套利率,将激励卖房买房置换客户,改善需求有望进一步释放,促进楼市繁荣。

宁乡高新区楼市发展趋势

供需平衡下价值日益凸显

地理优势打造大面积改善产品

宁乡高新区近十年楼市发展进程中,供需较为均衡,2017-2018年间宁乡高新区房价在长沙中心城区房价火热带动下开始上涨,至目前维持稳定状态。


宁乡高新区价值日益凸显,房企对片区认可度逐渐高涨,宁乡高新区内目前已有多个品牌龙头房企进驻,早期早已对片区价值看好,开发多个大体量项目。碧桂园早在2008年便已进驻宁乡高新区,开发碧桂园·山湖城项目。后在2011年再次在宁乡高新区获地,打造碧桂园·山水桃园。而2019年长房集团首次进驻宁乡选择坐落宁乡高新区,随后2021年金钟集团打造别墅项目。


从历来热销盘的主力产品来看,宁乡高新区大面积改善产品、洋房以及叠墅(别墅)产品流速较快,主要原因在于宁乡高新区的地理优势与房价优势。宁乡距离长沙市中心40公里,其中宁乡高新区距离长沙麓谷板块仅约20公里,与长沙麓谷板块公路通达性高,金洲大道连接两地,车程约20分钟。宁乡高新区普宅、叠墅(别墅)价格与长沙市区,以及距离其最近的麓谷板块存在较大剪刀差,是长沙麓谷外溢首位区域。

楼市需求力量来源

两大买房需求促进户均面积提升

改善成楼市主要力量

从需求端来看,宁乡主要分为原住需求和增量需求两大方面,同时在价格洼地与大面积改善产品为主力的市场上,两方面需求面积有所提升。

原住需求

户均居住面积需求提升

拆迁安置下增加大量改善需求

宁乡高新区近几年单户成交平均面积基本高于麓谷板块约30平米,一方面其均价保持在5000元/平米左右,按照首套房首付20%计算,100-140平米户型的首付差额仅4万元;另一方面宁乡高新区客户前期或目前居住的多为自建房,本身空间较大,且周边亲戚朋友来访较为频繁,故在居住升级下,并不会选择面积过小的户型。


具体来看,宁乡高新区近7年平均成交面积约143平米/户,而与其距离20公里的麓谷板块近117平米/户,差额是26平米/户。无论是情感还是数据上,宁乡高新区居住面积需求提升,改善产品成为“刚性”需求。


宁乡高新区原住需求的另一方面是拆迁户,2020-2022年,片区共拆迁808户,涉及3048人,按照户均来看约240万/户,按照宁乡新房均价,结合安置金额和人口来看,每户理论可产生2套房的需求,总需求量达1616套。

增量需求

所在高新区庞大企业高管数量

成楼市改善力量

宁乡高新区形成了“1+1+1”产业体系,园区目前拥有近200家企业,在实现年产值达770亿元的同时也产生了大规模的就业岗位。


另外作为“智造”重镇,在产业升级的同时对科技和管理层的需求逐步加大。据预测,截止到2035年,园区将新增科技和管理岗位2万+,这部分岗位的人才对住房品质要求较高,是未来楼市改善需求的主要客户。

土地推介

“改善力量”是宁乡高新区中坚力量

高质地块构建需求平衡

“改善力量“作为宁乡高新区中坚力量下,片区年内将推出高品质地块,高新区容积率预留弹性空间,地块品质与潜力兼优,满足楼市品质水平,构建产居双优品质高地。


(地块位置示意图)

具体来看,宁乡高新区将推出两宗地块,分别为景观商业双优地块以及教育景观双优地块。

地块一

官桥河+奥特莱斯配套下

南侧规划九年一贯制学校

从交通上来看,片区内部交通有金水路、金洲大道出行方便,去往长沙则紧邻长张高速,且距离项目不足600米处就是关山互通,可直接上高速,驱车16分钟左右即可到达麓谷核芯,对于吸引麓谷买房外溢人群有较大利好。


(地块配套图)

教育资源上,地块东南面规划有九年一贯制学校,西面有望龙小学,教育资源充沛;景观方面,地块紧邻官桥河,生态资源丰富;更是配有奥特莱德大型购物中心,满足居民购物需求。教育、景观与交通三优势下,投资开发价值得期待。


(地块航拍图)

落到地块上,从航拍图可以看到,整个地块基本平整,三角形结构,最长的一面紧邻官桥河水系,景观面较大。北面和西面均有宽阔的马路,自驾出行方便。


具体指标来看,地块目前规划为商住用地,住宅容积率仅2.5,建筑密度≤22%,整体定位为低密宜居,强资源地块,但整体指标仍处于调整中,具体以挂牌数据为准。

地块二

长宁快线直达长沙城市核芯

双名校加持提升教育优势

从交通上来看,片区内部交通有新阳大道、金洲大道出行方便,去往长沙则紧邻长宁快线的光明村站,乘坐快线三站地便可到达大学城西站,未来交通方便。且长宁快线已经纳入2023年重大建设项目之一,未来交通出行非常方便。


(地块配套图)

教育上更是双名校加持,小学有湖南第一师范学院宁乡高新区云起实验小学,更有碧桂园双语学校,教育资源充沛 ;另外,周边商业、景观资源较好,满足生活所需。同时周边项目市场表现较好,居住氛围佳,具备打造高品质小区潜质。


(地块航拍图)

落到地块上,从航拍图可以看到,整个地块与周边路面形成一定地差,地面较为平整,且地块形状规整。同时地块东面是新阳大道,北面是金洲大道,出行方便出行。结合周边资源与地块本身优势下,宗地可打造高品质改善产品,构建宁乡高新区需求平衡。


具体指标来看,地块二为商住地块,其中居住面积达165.4亩,再加上低密和低建筑密度,地块宜居属性较强,但整体指标仍处于调整中,具体以挂牌数据为准。

结 语

当前整体宏观基调宽松,多举措政策支持改善需求,宁乡具有确定性投资机会,对于长沙外溢首位区,宁乡高新区在此阶段处于被低估、价值“洼地”的周期节点,再加上改善产品需求旺盛,适宜企业获地进驻,未来片区潜力不可估量。宁乡高新区以较高诚意推出优质地块,以实现市场信心重塑。

/End.



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来源/克而瑞湖南

文章/李紫芊

审核/刘芳

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