宁乡高新区在政策宽松、长宁快速路、价格优势等利好下，是长沙下一个确定性投资机会板块，叠加近期出台支持性政策，将促进房地产市场发展迅速，近年多个品牌房企入驻，再加上区域内部房价、人口的驱动，楼市改善产品成为“刚性”需求。
abstract
一、栅格系统大数据落位价值
近期全国发展走势
楼市基调宽松，政策带动释放改善需求
目前楼市正处于市场调整新周期，中央与地方各级政府近期关于楼市支持性政策频频出台，加速推动经济上行，带动需求端活跃。
宁乡多举措支持地产
楼市将迎重磅利好
9月17日，宁乡出台重磅房地产调整政策，涉及土地竞拍保证金最低比例下调、“认房不认贷”、个人住房贷款利率、首付比例下限调整、加大购房补贴力度以及鼓励房地产企业制定让利政策、加大营销宣传力度等方面。政策事关房企、购房者等均有重重利好，将充分调动市场主体积极性，有利于进一步释放购房需求。
认房不认贷多地落地跟进
“金九银十”行情有望复苏
同时在近段时间，中央大力推进“认房不认贷”，目前各地已陆续跟进，广州、深圳是首批跟进实施“认房不认贷”的一线城市，另外长沙已经落地，二套变首套将拉动购房置换，长沙跟进认房不认贷后一线案场有明显回暖，来访客群量有较大提升。政策出台带动需求增长，“金九银十”行情有望得到复苏。
降首付降利率激励换房需求端
改善需求有望释放
同期，中央出台降首付政策，首套首付比例统一不低于20%、二套首付比例统一不低于30%，主要利好一些首套、二套首付比例比2成3成高的一二线城市(此前主流比例3成，4成)，三四线城市空间有限(此前已处于低首付低利率)。降首付后大幅度降低置业门槛，长沙楼市迎来政策利好。
历史上两成首付只出现过三次，全国楼市支持潮达到顶端，第一次在2003年，为了鼓励刚需买房，央行将首付比例降为20%，这更大程度刺激了国内购房需求，房地产市场也随之迎来新增长周期；第二次在2008年，为了应对金融危机的负面影响，央行再次将首付比例下调至20%，以促进房地产市场的稳定和发展，使得当时楼市出现了一波高速增长态势；第三次是2023年这一次，为加速促楼市稳经济，促进房地产市场加速回温。目前地价未形成大幅度上涨，正处于房企拿地补仓的好时机。
另外中央提出降存量首套房利率，随后已经有多家银行表态支持存量房贷利率下调，整体基调宽松。降存量房首套利率，将激励卖房买房置换客户，改善需求有望进一步释放，促进楼市繁荣。
宁乡高新区楼市发展趋势
供需平衡下价值日益凸显
地理优势打造大面积改善产品
宁乡高新区近十年楼市发展进程中，供需较为均衡，2017-2018年间宁乡高新区房价在长沙中心城区房价火热带动下开始上涨，至目前维持稳定状态。
宁乡高新区价值日益凸显，房企对片区认可度逐渐高涨，宁乡高新区内目前已有多个品牌龙头房企进驻，早期早已对片区价值看好，开发多个大体量项目。碧桂园早在2008年便已进驻宁乡高新区，开发碧桂园·山湖城项目。后在2011年再次在宁乡高新区获地，打造碧桂园·山水桃园。而2019年长房集团首次进驻宁乡选择坐落宁乡高新区，随后2021年金钟集团打造别墅项目。
从历来热销盘的主力产品来看，宁乡高新区大面积改善产品、洋房以及叠墅（别墅）产品流速较快，主要原因在于宁乡高新区的地理优势与房价优势。宁乡距离长沙市中心40公里，其中宁乡高新区距离长沙麓谷板块仅约20公里，与长沙麓谷板块公路通达性高，金洲大道连接两地，车程约20分钟。宁乡高新区普宅、叠墅（别墅）价格与长沙市区，以及距离其最近的麓谷板块存在较大剪刀差，是长沙麓谷外溢首位区域。
楼市需求力量来源
两大买房需求促进户均面积提升
改善成楼市主要力量
从需求端来看，宁乡主要分为原住需求和增量需求两大方面，同时在价格洼地与大面积改善产品为主力的市场上，两方面需求面积有所提升。
原住需求
户均居住面积需求提升
拆迁安置下增加大量改善需求
宁乡高新区近几年单户成交平均面积基本高于麓谷板块约30平米，一方面其均价保持在5000元/平米左右，按照首套房首付20%计算，100-140平米户型的首付差额仅4万元；另一方面宁乡高新区客户前期或目前居住的多为自建房，本身空间较大，且周边亲戚朋友来访较为频繁，故在居住升级下，并不会选择面积过小的户型。
具体来看，宁乡高新区近7年平均成交面积约143平米/户，而与其距离20公里的麓谷板块近117平米/户，差额是26平米/户。无论是情感还是数据上，宁乡高新区居住面积需求提升，改善产品成为“刚性”需求。
宁乡高新区原住需求的另一方面是拆迁户，2020-2022年，片区共拆迁808户，涉及3048人，按照户均来看约240万/户，按照宁乡新房均价，结合安置金额和人口来看，每户理论可产生2套房的需求，总需求量达1616套。
增量需求
所在高新区庞大企业高管数量
成楼市改善力量
宁乡高新区形成了“1+1+1”产业体系，园区目前拥有近200家企业，在实现年产值达770亿元的同时也产生了大规模的就业岗位。
另外作为“智造”重镇，在产业升级的同时对科技和管理层的需求逐步加大。据预测，截止到2035年，园区将新增科技和管理岗位2万+，这部分岗位的人才对住房品质要求较高，是未来楼市改善需求的主要客户。
土地推介
“改善力量”是宁乡高新区中坚力量
高质地块构建需求平衡
“改善力量“作为宁乡高新区中坚力量下，片区年内将推出高品质地块，高新区容积率预留弹性空间，地块品质与潜力兼优，满足楼市品质水平，构建产居双优品质高地。
（地块位置示意图）
具体来看，宁乡高新区将推出两宗地块，分别为景观商业双优地块以及教育景观双优地块。
地块一
官桥河+奥特莱斯配套下
南侧规划九年一贯制学校
从交通上来看，片区内部交通有金水路、金洲大道出行方便，去往长沙则紧邻长张高速，且距离项目不足600米处就是关山互通，可直接上高速，驱车16分钟左右即可到达麓谷核芯，对于吸引麓谷买房外溢人群有较大利好。
（地块配套图）
教育资源上，地块东南面规划有九年一贯制学校，西面有望龙小学，教育资源充沛；景观方面，地块紧邻官桥河，生态资源丰富；更是配有奥特莱德大型购物中心，满足居民购物需求。教育、景观与交通三优势下，投资开发价值得期待。
（地块航拍图）
落到地块上，从航拍图可以看到，整个地块基本平整，三角形结构，最长的一面紧邻官桥河水系，景观面较大。北面和西面均有宽阔的马路，自驾出行方便。
具体指标来看，地块目前规划为商住用地，住宅容积率仅2.5，建筑密度≤22%，整体定位为低密宜居，强资源地块，但整体指标仍处于调整中，具体以挂牌数据为准。
地块二
长宁快线直达长沙城市核芯
双名校加持提升教育优势
从交通上来看，片区内部交通有新阳大道、金洲大道出行方便，去往长沙则紧邻长宁快线的光明村站，乘坐快线三站地便可到达大学城西站，未来交通方便。且长宁快线已经纳入2023年重大建设项目之一，未来交通出行非常方便。
（地块配套图）
教育上更是双名校加持，小学有湖南第一师范学院宁乡高新区云起实验小学，更有碧桂园双语学校，教育资源充沛 ；另外，周边商业、景观资源较好，满足生活所需。同时周边项目市场表现较好，居住氛围佳，具备打造高品质小区潜质。
（地块航拍图）
落到地块上，从航拍图可以看到，整个地块与周边路面形成一定地差，地面较为平整，且地块形状规整。同时地块东面是新阳大道，北面是金洲大道，出行方便出行。结合周边资源与地块本身优势下，宗地可打造高品质改善产品，构建宁乡高新区需求平衡。
具体指标来看，地块二为商住地块，其中居住面积达165.4亩，再加上低密和低建筑密度，地块宜居属性较强，但整体指标仍处于调整中，具体以挂牌数据为准。
结 语
当前整体宏观基调宽松，多举措政策支持改善需求，宁乡具有确定性投资机会，对于长沙外溢首位区，宁乡高新区在此阶段处于被低估、价值“洼地”的周期节点，再加上改善产品需求旺盛，适宜企业获地进驻，未来片区潜力不可估量。宁乡高新区以较高诚意推出优质地块，以实现市场信心重塑。
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来源/克而瑞湖南
文章/李紫芊
审核/刘芳
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