房地产市场分成保障型和市场型两种层次：市场型完全放开;保障型由政府引导市场力量介入，同样进行市场化运作。这是上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华教授希望看到的房地产市场格局。他设想，以“顶”费模式，买断一定时限的房屋处分权，以此可以盘活整个房屋租赁市场。

经过长久酝酿，上海已经开始启动用于保障的租赁房源建设，可能的一种运作模式是由地产集团或者其他机构购买房产股权的80%，也就是政府收购80%，其余20%用折算租金的形式收取。而在印堃华教授的设想中，对于住房租赁还有更完善和更系统的构架，比如将政府收购的份额下降到50%，也可以允许社会其他资金，如基金或者一些机构、企业参与投资，普通老百姓也可以通过一种特殊的“顶费”形式，参与分享房地产增值的收益。

“这只是我个人的设想，具体政策正在研究。”虽然印教授一再强调只是设想，但小编认为不妨从专家的角度来探讨一二，毕竟上海的住房租赁建设刚刚开始。小编同时获悉，市房地局已经开始对“顶”费模式的调研。

出“顶”费买“处分权”

动迁补偿费虽然为数不少，但对于困难家庭来说，可能仍然不足以支付购买一套新房的房价。如果要买房，仍然还要自行筹措一笔不菲的费用，否则就无法改善居住条件。这是相当一部分动迁居民正面临的难题。对于他们来说，即将试行的租赁配套商品房给了一个购房之外的选择，可谓是“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”。尤其是对一些特殊群体，比如一对老夫妻，买一套产权房已经意义不大。“对于这样的群体，交一个‘顶’费，这样就可以很低的租金，在相当的一个年限内使用该房产，余下的一部分动迁补偿费用，就可以用来改善生活，提高生活质量。”

“顶费”一词，最早出现在解放前的上海租界里。当时，不少洋行成片建造房子后，由个人出资“顶”下房屋的使用权永租权，其后可自用、转租，并可继承。印教授进一步解释说，“顶”费即为买断使用权。而根据其解释，理解为买断约定期限内的房屋“处分权”。

具体而言，居民出“顶费”买下一段时间内房子的“使用权”后，入住后每月仍然要交租金，而租金的数额则为市场租金减去一定比例(该比例即为起初买下“使用权”的钱所占总价的比例)。在这段时限内，出了“顶”费的居民如果经济条件宽裕，也可以出资购买产权而无需再支付租金，“顶”费可以折算成房价的一部分，对大房东来说，“顶”费则分散承担了部分的投资风险，所以也愿意这样操作。

构建各有所得的“三赢”局面

实行“顶费”模式，会形成一个参与者均有所得的“多赢局面”。印教授分析，对于发展商来说，可以迅速获得现金流，分散投资风险，也可以这部分现金流作担保，向银行借贷，用于滚动开发。所收“顶”费也基本可抵消建造成本;对于“顶”费的支付者来说，虽然拿到的是使用权房，但一般来说，地段相对较好，今后每月缴纳租金相对便宜，低于市场租金，而且这种处分权可以转让，可以继承，甚至可以溢价买卖，有可能成为一个投资产品;对于政府来说，今后不可能继续由国家投资建造“公房”再低价出租，“顶”费模式可以6%-8%的投资回报率吸引一批民营企业、投资机构和自然人等社会力量参与作“大房东”、“二房东”，盘活了市场。

印教授最希望倡导的一种模式是，发展商开发后，由投资机构将租赁权买下，以稳定的现金流作为收入，还可以通过封闭式基金模式打包出售给个人，使投资者有了长期稳定的租金收益，以及有机会分享房地产增值带来的收益。

这种模式其实相当于商业地产中比较常见的经营权出让。印教授强调，这并非完全创新，而是将老模式进行改造，使之适合社会初级阶段的国情。这种模式也能够解决目前动拆迁过程中房源少的瓶颈。

市场化解决保障难题

印堃华认为，成熟的房地产市场应该呈现出以下格局：市场以二手房的租赁为主，租赁交易量大大超过购买交易量;存量房交易为辅，处于第二位;而新建商品房的交易量位于最后。这样格局才算相对合理，而上海目前以新建房源交易占据绝对优势的局面，只能是说明市场处在发育初期，尚不成熟。

他指出，目前市场对于新建商品房有旺盛的需求，很可能10年后就不复存在。上海作为经济和金融中心，今后会有很多初次创业者和就业者涌入，大力发展租赁市场是大方向。但是，上海的售后公房和农民租赁房越来越少，充分发展租赁用房会有强大的市场前景。

租赁房市场应该多发展小户型。商品房不仅要控制单价，更要控制总价。比如杨浦区的新房8000元/平方米。可是它旁边的46平方米老公房，在市场上出售可能单价更贵。因为小户型的总价低，造成客观上的供不应求。目前市场上开发商建造的小户型往往走高端路线，吸引社会资金，开发建造小户型的保障用房，可以在一定程度上化解房地产市场结构矛盾。将来不妨由专业机构代理负责租赁方面的经营。国外的租赁房投资回报一般在9%-10%，如果是专业机构经营可以达到20%。以澳大利亚的房产租赁为例，个人可将其房产特别是位于风景名胜的房产拿出来，每年1个月为度假时间，余下的时间交给专门的机构经营，规模大者也可以自行经营。这种概念类似于分时度假。他指出，我国目前各地开发农村旅游房产、农家乐项目中的家庭旅馆，就是这种形式的萌芽。老百姓或者社会资金参与“顶”费模式，也可以通过此种途径获利。

“引导保障用房市场化”一直是印教授的观点。他认为，社会保障用房的比例过大很容易在社会上产生相当的依赖心理。香港政府已经有过经验，大量持续建设廉租房，不仅使政府财力负担过重，而且对市场的打击过大。如果政府一味对于保障用房大包大揽，将来很可能会出现问题。而导入市场化，政府就可以扩大对于低收入的覆盖面。

政府应扶持租赁市场发展

对于实现设想中的“顶”费模式，当前最主要的困难就是机构出租住宅的税费负担过重。相对个人租房只需要承担约5%的税费，机构介入住房租赁在税费方面的负担要沉重得多，共计有5.56%的营业税、12%的房产税，两者合计已经占到收入的18%左右，此外还有要缴纳利润33%的所得税，算下来仅税费的成本就在30%，再考虑20%的管理费，余下的空间仅在50%，企业还要承担经营风险、资金成本等等，实在是无法构成足够的吸引力。

印堃华认为，对于面向特定租房人群，起到一定保障作用的租赁房产，政府应该提供优惠政策，启动租赁市场。他主张对土地进行明补，配套进行减免，税费实行优惠。当然政府也要相应地对房价控制提出要求。

何为土地明补?就是假设市场价格是800万元/亩，那么用作这种建设项目的地价可以优惠为500万元/亩。这300万元/亩的差价就是政府提供的明补，同时可以要求实行限价。政府不可能长期建造大量的新房来用于住房保障。最好的方式就是通过地价进行明贴。设想是，在中、外环线之间，由政府拿出一些土地作为定向出让，开发商提出方案竞争，综合造价完全可以控制在4000元/平方米以内，开发商已经有合理的利润空间了。这样，一套面积75平方米的两房总价30万元。低收入者只需要以15万元“顶”下该房产在较长期限内的使用权，按照6%-8%的折现率计算，每月需付租金800元-1000元，租金低于市场价。如果经济条件宽裕，动迁户可自行支付另一半房款，以此获得该住房的产权。

再比如说动迁拆除的面积是30平方米，而户主需要100平方米的新房。按照现行的做法只能是除了动迁补偿，还要自行去凑很大一笔钱支付房款。而按照“顶”费模式，可以用少得多的资金“顶”下使用权。然后，他可以自住，也可以交给一家专业公司用于投资经营，月租金水平为千分之五，一年的回报率就是6%，16年收回投资。此外还有资产增值的部分，“顶”家可以分享。6%的收益，扣除管理费，还有4%以上，这已经是非常好的投资产品了。再拿这种4%-5%的年回报率收益的产品上市，在市场上会有足够的吸引力。印教授认为，这样，完全可以通过社会投资的方式来解决住房租赁问题。

同时，印教授认为，土地也可以进行租赁制的尝试，比如对于此类带有保障功能的定向用地，可以考虑出租土地使用权，今后再补地价。而总的原则是，在社会市场化的住房保障应当是“自食其力，量力而行，租售并举，逐步改善。”