案情简介及争议焦点

2010年4月，张某通过房产中介购买王某房屋，先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书，约定买方拟贷款140万元，“贷款因买受人自身原因未获银行批准的，买受人自行筹齐剩余的房款，以现金支付给出卖人”，居间服务费7.05元。2010年5月，张某与王某解除房屋买卖合同。房产中介依据张某欠条主张居间服务费。

争议焦点：

1房产中介居间义务是否履行

2应否缴纳居间费用？

裁判要点1居间完成。房产中介为买方提供了房源信息服务，促成了买方与卖方就涉案房屋签订了购房合同，房产中介已经履行了居间成交确认中约定的义务，故有权收取相关居间费用。2居间费用。买方在其与卖方签订的房屋买卖合同中约定，买方拟贷款140万元，贷款因买方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买方一现金形式支付给卖方。买方并不在限购之列，只是贷款手续更加严格。买方虽未能顺利获得贷款，但买方承诺其自行筹集房款支付给卖方，且买方在居间确认书中确定，买方应向房产中介支付全部居间报酬。此后理应支付全部居间费用。此后，买方又为房产中介出具欠条，称拖欠房产中介居间服务费。买方理应对自己的行为承担责任。买方与卖方协商解除房屋买卖合同，不能免除向中介支付居间费用的义务。

小编结合相关法律风险提示：

1通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。

2约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已经办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持的。

3二手房交易因买受人一方不符合贷款条件而未成就的，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位，有收入的证明“为由，拒付居间服务费的，如无充分的有效证据，法院不会支持。

4就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以只作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。

5房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能承担向委托人双倍返还定金的责任。

6一方利用对售房政策的了解，不如是否缴纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显示公平，导致合同被撤销。

《民法典》第九百六十三条 【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条 【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬;但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

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